A quien le entrego mi casa para que se realice una gestión segura y confiable ..?
Cuando uno va a vender su propiedad, debe tener especial cuidado en elegir al profesional adecuando para que gestione dicha venta o Asesore su compra.
Los mayores riesgos que se corren en una gestión, se presentan cuando la operación se realiza sin la participación de entidades financieras con créditos hipotecarios, por lo que la rigurosidad de la documentación deberá ser administrar por profesionales particulares.
La legislación no obliga a hacer un estudio de titulo, ni una rigurosidad en hacer una buena escritura, solo obliga a que debe ser una escritura realizada por un abogado, con escritura publica e inscrita en CBR (Conservador de bienes Raíces ).
Hay que tener presente que una compraventa realizada que contiene vicios o errores en su escritura o en sus valores de venta (Lesión Enorme nota al pie) , puede ser anulada si se presenta el reclamo y juicio correspondiente.
Hay muchas situaciones de una propiedad que no son restrictivas para la obtención de un crédito bancario, pero si para el futuro propietario de la propiedad, como por ejemplo, usted podría comprar una propiedad que tiene un usufructo, y aun cuando es el dueño legitimo, no puede hacer uso de ella hasta que el beneficiario del usufructo fallezca o renuncie a el. O comprar una propiedad donde exista expropiación y en cualquier momento pierde el ante jardín de su casa, o tiene una Servidumbre (ver nota), solo porque cuando compro no lo asesoraron bien y su corredor no supo leer los certificados correspondientes.
Todas las situaciones anteriores aparecen reflejadas en los certificados correspondientes y pueden ser evitadas o conocidas si su corredor es profesional y competente, pero una vez que usted la adquirió, no puede renunciar a ellas.
También se presentan casos donde la dirección de la propiedad es diferente en algunos certificados, pudiéndose deber ya sea a errores de tipeo, o a no actualización de direcciones desde la dirección original (loteo o parcelaciones) hasta la dirección actual (nombre de calle con numeración).
Todos estos detalles y muchísimos mas, aunque son en su mayoría subsanables con la tramitación y gestión del caso, llevadas por un Corredor de propiedades profesional, pueden significar tiempos y dinero extra para poder vender su propiedad, también pueden llevar a estafas o en el mejor de los casos a anular una operación.
En caso de querer comprar una propiedad al contado, debe asesorarse muy bien, dado que es la condición mas de cuidado y propensa a caer en problemas ya sea al momento de comprar o lo que es peor , al momento que usted quiera venderla años después. Que su abogado y Corredor Asesor sean personas responsables y asociadas a una entidad gremial conocida.
Existe la idea muy generalizada y lamentablemente bastante real que todos los Corredores de Propiedades son poco confiables y que solo están en esta actividad por los honorarios. Los resultados en terreno avalan esta creencia dado que mas del 90% de los corredores en Chile, son personas no calificadas en los quehaceres del gremio y por lo tanto, con alto riesgo de error en perjuicio del cliente.
Porque se genero esta situación de des protección ...?
En Chile esta actividad no esta debidamente reglamentada por lo que cualquier persona sin importar su capacidad o conocimientos del tema pueden hacer inicio de actividades como Corredor de Propiedades, con los resultados mencionados anteriormente.
El 24 de Mayo de 1989, es derogado el reglamento 1205 del 27 de Octubre de 1944 que de alguna manera establecía requisitos para ejercer esta actividad. Dicho reglamento en su articulo 2 decía :
Art. 2.o Para ejercer la profesión de corredor de propiedades se requiere: 1) Ser mayor de edad y legalmente capaz para comerciar; 2) Ser de reconocida honorabilidad y buenas costumbres: 3) Comprobar conocimientos suficientes con certificados de establecimientos de educación comercial reconocidos por el Estado o la práctica de dos años o más en negocios de corretajes, con certificados de corredores establecidos; 4) No estar declarado en quiebra o sujeto a convenio con los acreedores, ni hallarse procesado ni haber sido condenado por delito que merezca pena aflictiva; 5) Estar inscrito en el Registro especial de Corredores de Propiedades que llevará el Ministerio de Economía y Comercio; 6) Rendir una fianza personal, calificada por el Ministerio de Economía y Comercio o una fianza en efectivo, cuyo monto será de cincuenta mil pesos para los Departamentos cabeceras de Provincia y de veinticinco mil pesos para los demás Departamentos. Los extranjeros, además, deberán comprobar una permanencia en el país no inferior a diez años.En su articulo 3 daba la formalidad e importancia que se le daba a esta actividadArt. 3.o La persona que desee ejercer la profesión de corredor de propiedades deberá presentar una solicitud al Gobernador del Departamento respectivo y acreditar que reúne las condiciones exigidas en los cuatro primeros números del artículo anterior y del inciso final, en su caso.
En su articulo 8 daba los motivos para que el corredor perdiera su inscripción como tal :
Art. 8.o Se procederá a cancelar la inscripción en los siguientes casos: 1.o Por caer el corredor en incapacidad para comercial; 2.o Por ser declarado en quiebra o ser condenado por delito que merezca pena afiictiva; 3.o Por haber sido condenado por sentencia ejecutoriada por infracción a lo dispuesto en el Art.4.o de la ley N.o 7,747, y del presente Reglamento; 4.o Por decreto Supremo fundado en un sumario seguido en su contra por el Ministerio de Economía y Comercio o por el Gobernador respectivo, aprobado por ese Ministerio.Y en su articulo 11 reglamentaba los cobros de honorarios, los cuales algunos han sobrevivido hasta la fecha de hoy
Art. 11. Los corredores de propiedades no podrán cobrar una remuneración superior a las que a continuación de indican: a) Por compraventas, sean privadas o en remate, o permuta de inmuebles, el 2% a cada parte; En los casos de loteos, parcelaciones de terrenos agrícolas, suburbanos o rústicos y formación de nuevas poblaciones, y enajenación de un edificio por pisos, el corredor podrá celebrar con el vendedor convenios especiales para indemnizarse de los gastos y diligencias a que le obligue la ejecución del negocio. b) Por arriendo de propiedades urbanas, la tercera parte de la renta mensual con cargo al arrendador. El arrendatario estará libre de todo pago; c) Por arriendo de propiedades agrícolas, el 2% a cada parte, sobre el valor del contrato; d) Por la venta de negocios o traspaso de locales comerciales, el 5% de cada parte, sobre el valor total de la negociación. e) Por la contratación de préstamos hipotecarios, un 1% sobre la suma prestada.
En la actualidad, existe un proyecto de ley, que busca instaurar nuevamente una reglamentación y en su presentación de antecedentes generales dice :
Es por este motivo de des protección y liberalizacion de cualquier requisito o reglamento en esta actividad, que los clientes tanto compradores como vendedores, deben tener mucho cuidado con el profesional que contratan para sus servicios.
En Chile existen 2 instituciones muy conocidas y respetables que son ACOP Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios A.G y COPROCH Asociación de Corredores de Propiedades de Chile A.G. que es una asociación gremial de carácter nacional donde se agrupan profesionales capacitados y sujetos a comité de ética y respaldo académico en cuanto a los conocimientos y experiencia necesaria para un optimo desarrollo de la gestión inmobiliaria
SIEMPRE CONTRATE LOS SERVICIOS DE UN CORREDOR DE PROPIEDADES QUE ESTE AFILIADO A UNA ASOCIACIÓN CONOCIDA Y CON RESPALDO
Glosario
Lesión Enorme :
Según el Código Civil, el vendedor de un bien raíz sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. En este caso el “justo precio” tiene relación con el tiempo transcurrido.
Servidumbre :
- Servidumbres de Tránsito: Es el derecho concedido por la ley al dueño de un fundo que se halla destituído de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otros predios, para exigir el paso por alguno de éstos, en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su fundo, previa la correspondiente indemnización. Art. 847.
Esta es una verdadera servidumbre, con un predio dominante, otro sirviente y un gravámen, dejar pasar al dueño del predio dominante, también puede ser voluntaria. Es discontínua, positiva y puede ser aparente o inaparente.
Usufructo :
El usufructo de un bien inmueble es el derecho real a disfrutar de un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser. La persona que ostenta la titularidad del derecho real de usufructo de un bien inmueble se denomina usufructuario, mientras que el propietario de dicho bien, durante el tiempo que dure el usufructo, recibe el nombre de nudo propietario.
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