Paso a Pasito.... para Comprar una propiedad
1.Tasación: Básicamente existen 3 causales para realizar una tasación :
- Bancaria : Es para calcular el valor comercial de garantía que otorgara la institución bancaria en caso de existir crédito hipotecario, cabe mencionar que los bancos contratan el servicio de tasación con empresas contratadas por ellos, no aceptan tasaciones entregadas por los clientes. Los bancos tienen un margen de ajustes en caso que la tasación sea menor que el valor solicitado de crédito hipotecario, el valor de este servicio esta considerado dentro de los gastos operacionales, hay veces que dependiendo del tipo de cliente no lo cobran.
- Comercial : Determina el valor comercial de venta frente al mercado de propiedades del entorno donde se encuentra.
- Tributaria : Determina el valor de la propiedad para el pago de tributario fiscal
2.Estudio de Títulos: Esto se refiere a la revisión de la documentación de la propiedad, tanto de ella misma como de los propietarios anteriores y actual, la norma es recopilar la documentación de 10 años hacia atrás, con un mismo propietario, eso significa que si hay propietarios anteriores con menos de 10 años, hay que seguir buscando hacia atrás hasta 30 años.
El documento que mas genera nueva documentación a buscar es la escritura, dado que contiene posibles mandatos, herederos, sociedades, representantes y cada uno de esos casos genera una seguidilla de otros documentos que los respalden.
Los documentos típicos se piden en Municipalidad, SII, Tesorería General de la República, SERVIU.
La mayoría tienen fecha de caducidad, y los que mas tiempo demoran en ser entregados son los Municipales que pueden llegar a 20 días, es por eso que en cuando se firme la promesa de compraventa hay que solicitarlos inmediatamente.
Los estudios de títulos en caso de créditos hipotecarios, los realizan los bancos con sus equipos legales propios o contratados, en caso de ventas entre particulares, el estudio lo deberá contratar el Comprador con un abogado inmobiliario, es de vital importancia que en el caso de particulares se haga un estudio exhaustivo de la documentación.
3.Borrador de Escritura: con esto se confecciona la escritura de compraventa, mutuo e hipoteca. En caso de hipotecarios, los bancos redactan la escritura con sus equipos legales, en caso de particulares, deberá ser el Comprador quien contrate los servicios de un abogado inmobiliario, es de vital importancia sea un abogado especializado en gestión Inmobiliaria, no cualquier abogado no especializado
5.Impuesto al mutuo: corresponde al 0,3% del monto del crédito en el caso de viviendas nuevas acogidas al DFL-2 (se pierde la condición de DFL-2 si la primera transferencia se realiza en un plazo superior a dos años desde la recepción final) o bien al 0,6% del monto del crédito en el caso de viviendas usadas o nuevas que no están acogidas al DFL-2. En el caso de re financiamientos este impuesto es nulo, a menos que este re financiamiento considere una ampliación del crédito, caso en el cual deberá pagar un 0,6% por el monto de la ampliación.
6.Conservador de Bienes Raíces (CBR): Institución donde se inscriben las propiedades, en caso de hipotecarios, esta inscripción la realiza el banco vendedor y una vez realizada el banco comprador hará efectivo el pago de la propiedad
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