consorciodecorredores: Promesa de compraventa

Y el trato de Caballeros.. que paso...?

Lejanos aquellos tiempos en que un buen apretón de manos bastaba para cerrar un compromiso con mas firmeza que la validez legal de hoy en día... pero bueno, los tiempos cambian y hay que adaptarse a la contingencia actual.

Hoy por hoy, es impensable establecer un compromiso de este tipo sin dejar constancia por escrito no solo de la voluntad de cumplir, sino que ademas los castigos involucrados si no se cumple.

Esta nueva condición da origen a la llamada Promesa de Compra- Venta inmobiliara.

Dado que la gestión de Comprar-Venta de una Propiedad, con lleva una serie de tramites y documentación que acredite el saludable estado legal y administrativo de una propiedad ,y los organismos encargados de entregar dicha documentación se toman sus tiempos , ademas, por otro lado una vez recopilado esta información, lleva un tiempo analizarla y validarla, para luego dar curso a algún modo de pago por lo general bancario , es que esto puede demorar al menos un par de meses, si es que no se han encontrado problemas por solucionar en la documentación.

Si se encuentran problemas en la documentación recopilada ( Estudio de Titulo ) , dependiendo de cuales sean estos, los tiempos pueden incrementarse notablemente e involucrar a abogados y resoluciones judiciales.

Es por estos motivos que es muy importante para los Corredores de Propiedades , pre veer estas situaciones y analizar la documentación previa antes de ofrecer en venta la propiedad, es parte de su responsabilidad como profesional. Una buena gestión previa ahorrara mucho tiempo y malos ratos al momento de firmar la Promesa de Compra-venta.

Porque firmar la promesa de compra-venta ...?

El motivo de la firma de la Promesa de Compra-Venta que se realiza de manera notarial o por escritura publica si se deseara, ambos tienen tratamiento judicial distintos y valores diferentes.

"En las escrituras publicas se hacen constar actos jurídicos y en las actas hechos jurídicos, como consecuencia en la escritura se otorga la voluntad y en las actas notariales son solo acontecimientos que generan consecuencias de derecho. "

Se refieren a

1.- Establecer la voluntad de compra por parte del comprador y la de venta de parte del arrendatario

2.- Fijar plazos limites para que se produzca la fecha de firma de la Escritura de Compra-Venta.

3.- Se fijan y dejan en resguardo notarial con instrucciones notariales, los documentos que acreditan garantía e indemnización en caso de no cumplir lo estipulado, por lo general son documentos bancarios por un valor del 10% del valor pactado de venta, se deben colocar clausulas que amediten la ejecución de las multas y retiro de dichas garantía por la parte afectada.

4.- Se establece los datos geográficos y individualizantes de la propiedad como son los : Deslindes (copia exacta de la escritura existente), ROL entregado por el SII , estado de la propiedad y su dirección municipal exacta.

5.- Especificación de la escritura existente como son Fojas, Registro y año y notaria donde se firmo dicha escritura.

En lo personal siempre agrego una clausula de los honorarios y valores a cobrar para ambas partes, dejando en ese acto los cheques en garantía con instrucciones notariales para su retiro contra presentación de Certificado de Dominio y Copia de inscripción. También se especifica que en caso de incumplimiento de alguna de las partes, dicha parte deberá cancelar los honorarios establecidos en forma completa.

Hay que dejar una clausula de salvaguarda en caso que la gestión no pueda llevarse a efecto por motivos ajenos a las partes y a la mala voluntad , y en este caso no se cobran las multas y se devuelven los documentos a cada parte.

Posibles Motivos causantes de la no aplicación de la clausula de garantías :

a.- El no levantamiento de la hipoteca por parte del banco
b.- E no otorgamiento del crédito de compra por motivos del banco
c.- Valor de tasación insuficiente para que el banco otorgara el crédito.
d.- En general motivos que no sean manifiesta mala voluntad de cumplir con lo pactado.

No hay que olvidar que este es un contrato privado donde ambas partes pueden estipular lo que deseen pactar y no hay reglas o normas a lo pactado.

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